Encadrement des loyers : ce que le bailleur a le droit de faire (et de ne pas faire)

L'encadrement des loyers, c'est quoi exactement ?

L'encadrement des loyers est un dispositif qui limite le montant du loyer lors de la mise en location (ou de la relocation) d'un logement situé dans certaines zones dites « tendues ».

Quelles villes sont concernées ?

À ce jour, l'encadrement des loyers s'applique notamment dans :

• • Paris
• • Lille
• • Lyon
• • Villeurbanne
• • Montpellier
• • Bordeaux
• • Certaines communes de Seine-Saint-Denis

La liste évolue régulièrement. Un bailleur doit donc toujours vérifier si son logement est situé dans une zone concernée au moment de la mise en location.

Dans quels cas l'encadrement s'applique-t-il ?

L'encadrement concerne :

• • Les locations vides et meublées
• • Les résidences principales
• • Les nouveaux baux et les relocations

Il ne s'applique pas :

• • Aux locations saisonnières
• • Aux résidences secondaires
• • À certains logements très spécifiques

C'est donc surtout lors d'un changement de locataire que le bailleur doit être vigilant.

Comment est fixé le loyer autorisé ?

Chaque année, un loyer de référence est fixé par arrêté, en fonction :

• • De la ville
• • Du quartier
• • Du type de location (vide ou meublée)
• • De l'année de construction
• • Du nombre de pièces

Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le plafond légal, sauf exception.

Le complément de loyer : possible, mais très encadré

Il est possible d'ajouter un complément de loyer, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques objectivement exceptionnelles, par exemple :

• • Vue remarquable
• • Terrasse rare en centre-ville
• • Prestations haut de gamme inhabituelles pour le secteur

Le complément doit :

• • Être justifié
• • Être mentionné explicitement dans le bail
• • Rester proportionné

Que risque un bailleur en cas de non-respect ?

En cas de loyer supérieur au plafond autorisé, le locataire peut :

• • Demander une diminution du loyer
• • Réclamer le remboursement du trop-perçu

Le bailleur s'expose également à :

• • Une mise en demeure
• • Une amende administrative pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros

Les erreurs fréquentes des bailleurs

Sur le terrain, on retrouve souvent :

• • Une méconnaissance du dispositif local
• • Un loyer fixé « comme avant »
• • Un complément de loyer injustifié
• • Un bail mal rédigé

Ces erreurs sont rarement volontaires, mais elles peuvent coûter cher. Pour éviter les problèmes lors d'une révision, consultez aussi notre article sur la révision légale du loyer.

Comment sécuriser sa mise en location ?

Pour éviter les problèmes, le bailleur doit :

• • Vérifier systématiquement si le logement est en zone encadrée
• • Conserver le calcul du loyer de référence
• • Rédiger un bail clair et conforme
• • Garder une trace des justificatifs

Une bonne organisation est essentielle, surtout lorsqu'on gère plusieurs biens ou plusieurs villes. Pour en savoir plus sur l'organisation multi-biens, consultez notre article : Comment suivre ses loyers avec plusieurs biens.

Conclusion : mieux vaut vérifier que corriger

L'encadrement des loyers n'est pas un piège pour les bailleurs, mais un cadre à respecter.

Quelques vérifications en amont évitent des litiges longs, coûteux et inutiles.

En matière de loyer, la rigueur est toujours plus rentable que l'improvisation.