Bail location vide : mentions obligatoires et guide complet

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Author: Pmylo

Pourquoi le bail de location vide est encadré par la loi

Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, le contenu du bail était relativement libre. Chaque bailleur pouvait rédiger son contrat comme il l'entendait, ce qui générait des déséquilibres importants entre propriétaires et locataires.

Désormais, la loi impose un contrat type pour toute location à usage de résidence principale, que le logement soit vide ou meublé. Ce contrat type est défini par le décret du 29 mai 2015 et précise les mentions qui doivent obligatoirement y figurer.

Point clé : Un bail qui ne respecte pas le contrat type n'est pas nul en soi, mais les clauses non conformes peuvent être déclarées réputées non écrites par un juge. Le locataire peut aussi demander la mise en conformité du contrat à tout moment.

En d'autres termes, utiliser un modèle de bail obsolète ou incomplet, c'est prendre un risque juridique inutile. Pour approfondir la notion de contrat de location, consultez notre page dédiée.

Les mentions obligatoires du bail de location vide

Le bail de location vide doit contenir un certain nombre de mentions imposées par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 29 mai 2015. Voici la liste complète des informations qui doivent obligatoirement figurer dans le contrat.

Identité des parties

• Nom et prénom (ou dénomination) du bailleur et du locataire
• Adresse du bailleur (ou du siège social pour une personne morale)
• Adresse électronique du bailleur (si disponible)
• Si le bail est signé par un mandataire : nom, siège social et activités de celui-ci

Description du logement

• Adresse complète du logement (bâtiment, escalier, étage, numéro d'appartement si applicable)
• Type de logement : appartement ou maison
• Surface habitable en m² (au sens de l'article R.111-2 du code de la construction)
• Nombre de pièces principales
• Équipements et annexes : cave, parking, jardin, etc.
• Description des parties communes accessibles (si copropriété)

Attention à la surface : Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le bail, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer. Mesurez précisément avant de signer.

Destination et usage du logement

Le bail doit préciser que le logement est loué à usage de résidence principale du locataire. C'est une condition essentielle pour que la loi du 6 juillet 1989 s'applique. En l'absence de cette mention, le régime juridique applicable peut être contesté.

Durée du bail et date de prise d'effet

• Date de prise d'effet du bail
• Durée du bail : 3 ans minimum (personne physique) ou 6 ans minimum (personne morale)

Pour en savoir plus sur les règles de durée et les pièges à éviter, consultez notre article sur la durée du bail et les oublis fréquents des bailleurs.

Loyer et charges

• Montant du loyer et ses modalités de paiement (date, fréquence, moyen)
• Montant du loyer du précédent locataire (si le logement était loué dans les 18 derniers mois)
• Modalités de révision du loyer : indice de référence (IRL), date de révision
• Montant des charges récupérables et mode de régularisation (provisions ou forfait)

En zone d'encadrement des loyers : Le bail doit également mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et le complément de loyer le cas échéant. L'absence de ces mentions peut entraîner une contestation du loyer par le locataire.

Dépôt de garantie

Le bail doit indiquer le montant du dépôt de garantie. Pour une location vide, il est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Aucune majoration n'est légalement possible.

Diagnostics et performances énergétiques

• Classe énergétique du logement (DPE)
• Classe climat (GES)

Ces informations doivent figurer dans le bail lui-même, en plus d'être annexées au contrat sous forme de diagnostic complet.

Les annexes obligatoires du bail

Le bail ne se limite pas au contrat signé. Plusieurs documents doivent obligatoirement être annexés au bail lors de la signature. L'absence de ces annexes peut être invoquée par le locataire en cas de litige.

Liste des annexes obligatoires :

• Notice d'information relative aux droits et obligations des parties (conforme au modèle type)
• État des lieux d'entrée (peut être établi dans les jours suivant la remise des clés)
• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Diagnostic plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949
• État des risques et pollutions (ERP)
• Diagnostic amiante (parties privatives, si applicable)
• Diagnostic bruit (si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aérodromes)
• Règlement de copropriété (extraits concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes)
• Dossier de diagnostic technique (DDT) regroupant les diagnostics obligatoires

Conséquence d'un oubli : L'absence du DPE peut empêcher la mise en location depuis 2023 pour les logements classés G+. L'absence de l'état des risques peut permettre au locataire de demander la résiliation du bail ou une réduction de loyer.

Les clauses interdites dans un bail de location vide

La loi du 6 juillet 1989 (article 4) dresse une liste précise de clauses qui sont réputées non écrites, même si elles figurent dans le bail signé par les deux parties. Les inclure ne sert à rien : elles n'ont aucune valeur juridique.

Voici les principales clauses interdites :

• Imposer un mode de paiement unique : le locataire doit pouvoir choisir son moyen de paiement (sauf prélèvement automatique, que le bailleur ne peut pas imposer)
• Facturer des pénalités de retard sur les loyers impayés (interdiction stricte)
• Interdire au locataire d'héberger des proches ou des personnes à charge
• Prévoir une résiliation automatique du bail sans décision de justice (sauf clause résolutoire conforme)
• Rendre le locataire responsable de dégradations causées par un cas de force majeure ou par la vétusté
• Imposer une assurance auprès d'un assureur désigné par le bailleur
• Prévoir des frais de visite ou de dossier à la charge du locataire
• Interdire les animaux de compagnie (sauf animaux dangereux de 1ère catégorie)
• Clause de solidarité abusive en colocation : la solidarité ne peut excéder 6 mois après le départ d'un colocataire si un remplaçant est proposé

Attention : Même si le locataire signe le bail contenant une clause interdite, celle-ci reste sans effet. Un juge pourra la déclarer réputée non écrite à tout moment, sans limitation de durée.

La durée du bail de location vide

La durée minimale d'un bail de location vide dépend de la nature juridique du bailleur :

• 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique (particulier, indivision entre personnes physiques)
• 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale (SCI, société, association)

Exception : Le bail peut être conclu pour une durée inférieure à 3 ans (minimum 1 an) dans un seul cas : lorsque le bailleur justifie d'un événement précis et légitime l'obligeant à reprendre le logement (reprise pour y habiter, travaux lourds, etc.). Ce motif doit être mentionné dans le bail.

Pendant la durée du bail, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines situations : zone tendue, mutation professionnelle, bénéficiaire de minima sociaux, etc.).

Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois avant la fin du bail, et uniquement pour un motif légitime (reprise, vente ou motif sérieux et légitime). Découvrez en détail les règles de fin de bail côté bailleur.

Renouvellement et reconduction tacite

À l'échéance du bail, si aucune des parties ne donne congé, le bail est reconduit tacitement pour la même durée (3 ans ou 6 ans selon le cas). Le contrat se poursuit aux mêmes conditions, sans nécessité de signer un nouveau bail.

Il est important de distinguer :

• Reconduction tacite : le bail se prolonge automatiquement aux mêmes conditions
• Renouvellement : le bailleur propose de nouvelles conditions (par exemple, un loyer révisé à la hausse). Le locataire peut accepter ou refuser

Ce que beaucoup de bailleurs ignorent :

• La reconduction tacite ne nécessite aucune démarche
• Elle démarre un nouveau cycle complet (3 ou 6 ans)
• Le bailleur qui souhaite mettre fin au bail doit agir 6 mois avant l'échéance
• Passé ce délai, il faut attendre la prochaine échéance

Pour approfondir ce sujet, consultez notre article dédié au renouvellement du bail et à la reconduction tacite.

Les erreurs fréquentes des bailleurs dans la rédaction du bail

En pratique, certaines erreurs reviennent systématiquement :

1. Utiliser un modèle de bail non mis à jour

De nombreux bailleurs réutilisent un bail récupéré en ligne ou transmis par un ancien propriétaire. Or, la législation évolue régulièrement (loi ALUR 2014, loi Climat et Résilience 2021, décrets successifs). Un modèle daté peut ne plus contenir les mentions devenues obligatoires.

2. Omettre la surface habitable

C'est une mention obligatoire. Son absence donne au locataire le droit de demander une mise en demeure et, passé un mois sans réponse, une réduction du loyer proportionnelle.

3. Ne pas mentionner le loyer du précédent locataire

Si le logement était loué dans les 18 mois précédant la signature, le bail doit indiquer le montant du dernier loyer appliqué. Cette mention est d'autant plus importante en zone d'encadrement des loyers.

4. Oublier les annexes obligatoires

La notice d'information, le DPE, l'état des risques : ces documents doivent être physiquement annexés au bail. Les envoyer plus tard par email ne constitue pas une remise conforme.

5. Insérer des clauses interdites

Pénalités de retard, interdiction d'animaux, obligation de souscrire à une assurance désignée : ces clauses sont sans valeur, mais elles créent un faux sentiment de sécurité chez le bailleur et un risque de conflit avec le locataire.

6. Ne pas préciser les modalités de révision du loyer

Sans clause de révision explicite mentionnant l'indice de référence des loyers (IRL), le bailleur ne peut pas réviser le loyer pendant toute la durée du bail. C'est un oubli coûteux sur 3 ou 6 ans.

Conseil : Vérifiez systématiquement votre bail avant chaque nouvelle signature. Un modèle téléchargé une fois ne reste pas conforme indéfiniment.

Récapitulatif : les points essentiels d'un bail conforme

Pour résumer, voici les éléments indispensables d'un bail de location vide conforme :

• Identité complète des parties (bailleur, locataire, mandataire)
• Description détaillée du logement (adresse, type, surface, pièces, annexes)
• Destination à usage de résidence principale
• Durée du bail (3 ou 6 ans) et date de prise d'effet
• Montant du loyer, charges, modalités de paiement et de révision
• Montant du dépôt de garantie
• Loyer du précédent locataire (si applicable)
• Classe énergétique (DPE) et classe climat (GES)
• Toutes les annexes obligatoires (notice, DPE, ERP, CREP, etc.)
• Aucune clause interdite par l'article 4 de la loi de 1989

Structurer et conserver son bail pour éviter les problèmes

Un bail conforme, c'est bien. Un bail conforme, bien conservé et facilement accessible, c'est encore mieux. En cas de litige, de contrôle fiscal ou de vente du bien, le bailleur doit pouvoir retrouver immédiatement :

• Le bail signé avec toutes ses annexes
• Les avenants éventuels
• L'historique des révisions de loyer
• Les états des lieux d'entrée et de sortie

Besoin de centraliser vos baux et documents locatifs ? Des outils comme Pmylo permettent de conserver tous les éléments du bail au même endroit, avec un accès rapide par logement et par locataire. Une organisation structurée qui évite les oublis et sécurise chaque location.

FAQ : vos questions sur le bail de location vide

Le bail de location vide doit-il obligatoirement suivre un modèle type ?

Oui, depuis le décret du 29 mai 2015, un contrat type est imposé pour toute location de résidence principale. Le bail doit contenir l'ensemble des mentions obligatoires prévues par ce décret. Les clauses non conformes sont réputées non écrites.

Quelle est la différence entre un bail vide de 3 ans et un bail vide de 6 ans ?

La durée dépend de la nature juridique du bailleur. Si le bailleur est une personne physique (particulier), le bail dure au minimum 3 ans. Si c'est une personne morale (SCI, société), la durée minimale passe à 6 ans. Dans les deux cas, le bail est reconduit tacitement à échéance.

Quelles sanctions risque un bailleur qui utilise un bail non conforme ?

Le bail lui-même n'est pas annulé, mais les clauses non conformes sont déclarées réputées non écrites par le juge. Le locataire peut aussi demander la mise en conformité du contrat, une réduction de loyer en cas de surface erronée, ou la résiliation du bail si des diagnostics obligatoires sont absents.

Conclusion : un bail bien rédigé est la base d'une location sereine

Le bail de location vide est le document fondateur de toute relation locative. Mal rédigé, il expose le bailleur à des clauses inefficaces, des contestations de loyer et des litiges évitables. Bien rédigé, il protège les deux parties et pose un cadre clair pour toute la durée de la location.

• Vérifier que le bail contient toutes les mentions obligatoires
• Joindre l'ensemble des annexes exigées par la loi
• Supprimer toute clause interdite
• Conserver le bail et ses annexes dans un endroit sécurisé
• Mettre à jour le modèle à chaque nouvelle location

En gestion locative, un bail conforme n'est pas une option : c'est la première ligne de défense du bailleur.

Modèle de bail de location vide : mentions obligatoires et guide complet