État des lieux : les erreurs à éviter côté bailleur pour éviter les litiges

Pourquoi l'état des lieux est juridiquement central

L'état des lieux sert de point de comparaison entre l'entrée et la sortie du locataire. Sans un état des lieux d'entrée précis, il devient très difficile de prouver qu'une dégradation est imputable au locataire.

Erreur n°1 : un état des lieux trop vague

C'est l'erreur la plus répandue. Des mentions comme :

• • "bon état"
• • "correct"
• • "usure normale"

ne permettent aucune comparaison objective à la sortie.

Un bon état des lieux doit être :

• • Descriptif : décrire ce que l'on voit
• • Factuel : sans jugement de valeur
• • Pièce par pièce : ne rien oublier
• • Élément par élément : murs, sols, plafonds, équipements

Erreur n°2 : négliger les équipements et annexes

Beaucoup de bailleurs décrivent correctement les pièces principales… mais oublient :

• • Électroménager
• • Placards
• • Volets
• • Radiateurs
• • Prises et interrupteurs
• • Caves, parkings, balcons

Or, ce sont précisément ces éléments qui posent problème à la sortie.

Erreur n°3 : ne pas dater et signer correctement

Un état des lieux doit être :

• • Daté : jour précis de la remise des clés
• • Signé par les deux parties : bailleur et locataire
• • Établi contradictoirement : en présence des deux parties

Un document non signé, ou signé plusieurs jours après l'entrée, peut être contesté. La rigueur administrative est essentielle, même lorsque la relation avec le locataire est bonne.

Erreur n°4 : confondre dégradation et vétusté

C'est un point clé souvent mal maîtrisé :

• • Vétusté : usure normale liée au temps → à la charge du bailleur
• • Dégradation : usage anormal ou défaut d'entretien → à la charge du locataire

Sans état des lieux précis, cette distinction devient impossible à défendre. Pour approfondir ce sujet, consultez notre article sur la répartition des charges entre bailleur et locataire.

Erreur n°5 : bâcler l'état des lieux de sortie

Par fatigue ou par envie d'aller vite, certains bailleurs expédient l'état des lieux de sortie. C'est une erreur.

C'est à ce moment précis que :

• • Les retenues sur dépôt de garantie se justifient
• • Les désaccords peuvent apparaître
• • Les preuves doivent être solides

Photos, comparaisons claires avec l'entrée, remarques précises : tout compte.

Erreur n°6 : ne pas conserver les documents

Un état des lieux mal archivé est presque aussi problématique qu'un état des lieux mal rédigé.

En cas de contestation, le bailleur doit pouvoir retrouver rapidement :

• • L'état des lieux d'entrée
• • L'état des lieux de sortie
• • Les photos éventuelles
• • Les devis ou factures liés aux réparations

Des documents dispersés rendent la défense du bailleur fragile. C'est particulièrement important lors d'un changement de locataire.

Structurer ses états des lieux pour se protéger

Un état des lieux bien fait :

• • Protège le bailleur juridiquement
• • Limite les conflits
• • Sécurise la restitution du dépôt de garantie
• • Facilite la relocation

Cela suppose une méthode claire et reproductible.

Conclusion : l'état des lieux n'est jamais du temps perdu

Un état des lieux précis prend plus de temps sur le moment, mais en fait gagner énormément ensuite. La majorité des litiges locatifs naissent d'un manque de rigueur à l'entrée ou à la sortie.